إنشاء SCI: دليل كامل حول المزايا والعيوب والإجراءات

الشركة المدنية العقارية (SCI) هي إطار قانوني مفضل لإدارة عقار أو عدة عقارات. سواء كان ذلك للاستثمار مع العائلة أو لتحسين إدارة الثروات، توفر SCI العديد من المزايا، مع الحاجة إلى بعض الانضباط الإداري. في هذه المقالة، سنستعرض الخطوات الأساسية لإنشاء SCI، بالإضافة إلى فوائدها وقيودها.

ما هي SCI؟

الشركة المدنية العقارية (SCI) هي هيكل قانوني يسمح لعدة أشخاص بامتلاك وإدارة معًا ممتلكات عقارية. على عكس الشراكة، يحتفظ كل شريك بأسهم اجتماعية، وليس جزءًا مباشرًا من العقار. يمكن استخدام SCI لشراء عقارات للاستخدام الشخصي أو للإيجار، ولا يمكن أن تمارس أنشطة تجارية.

أنواع مختلفة من SCI

يوجد عدة أنواع من SCI، كل منها مخصص لأهداف محددة:

• SCI الإدارة أو الإيجار: مخصصة لشراء وتأجير العقارات.

• SCI العائلية: تستخدم بشكل رئيسي لإدارة عقار داخل الأسرة.

• SCI البناء والبيع: مثالية لمشاريع التطوير العقاري.

• SCI التوزيع: تسمح ببناء أو شراء عقارات لتوزيعها بين الشركاء.

لماذا تختار SCI؟

تتمتع SCI بالعديد من المزايا، خاصة لأولئك الذين يرغبون في حماية ثرواتهم والاستفادة من إدارة مرنة. إليك بعض من أهم المزايا:

1. امتلاك العقار عبر كيان قانوني: تتيح SCI للشركاء امتلاك عقار من خلال كيان قانوني منفصل. تفصل هذه الحماية بين الثروة الشخصية والمهنية، مما يحمي الشركاء في حال حدوث ديون للشركة.

2. تحسين الضرائب: تسمح SCI بالاستفادة من مزايا ضريبية مثيرة للاهتمام. على سبيل المثال، في حالة خسارة عقارية، يمكن للشركاء خصم هذه الخسارة من دخلهم الشخصي. بالإضافة إلى ذلك، تنطبق أنظمة مكاسب رأس المال على الأفراد، مع خصومات تعتمد على مدة الاحتفاظ بالعقارات.

3. تسهيل نقل الثروة: تبسط SCI نقل الثروة، خاصة في حالات الميراث. بدلاً من تقسيم العقار بين عدة ورثة، يمكن نقل الأسهم الاجتماعية في SCI، مما يمنع النزاعات الإدارية المرتبطة بالشراكة.

4. مرونة الإدارة: بفضل الحرية القانونية الكبيرة، يمكن للشركاء تحديد قواعد تشغيل دقيقة، مثل سلطات المدير، وشروط بيع الأسهم، أو طرق اتخاذ القرارات.

خطوات إنشاء SCI

إنشاء SCI يتطلب اتباع مجموعة من الإجراءات الإدارية. إليك الخطوات الرئيسية التي يجب اتباعها:

1. تأسيس رأس المال الاجتماعي: لا يوجد حد أدنى لمبلغ رأس المال المطلوب لإنشاء SCI، مما يعني أنه يمكنك البدء برأس مال قدره 1€. يمكن أن تكون المساهمات نقدية أو عينية (مثل العقارات).

2. كتابة النظام الأساسي: يجب كتابة النظام الأساسي لـ SCI بعناية، حيث إنه ينظم كيفية عمل الشركة. يجب أن يتضمن معلومات مثل:

   • اسم الشركة

   • عنوان المقر الرئيسي

   • الهدف الاجتماعي (إدارة العقارات)

   • قواعد الإدارة

3. نشر إعلان قانوني: بعد توقيع النظام الأساسي، يجب نشر إشعار بتأسيس الشركة في جريدة قانونية. هذه الخطوة إلزامية وتحتاج إلى دفع رسوم.

4. تسجيل SCI في سجل التجارة والشركات: الخطوة الأخيرة هي تسجيل SCI في السجل عبر نقطة الدخول الموحدة التي تديرها INPI. ستسمح لك هذه الخطوة بالحصول على مستند Kbis، الذي يثبت الوجود القانوني لشركتك.

عيوب SCI

على الرغم من مزاياها العديدة، إلا أن SCI لها أيضًا بعض القيود. إليك النقاط الرئيسية التي يجب أخذها في الاعتبار:

1. الإجراءات الإدارية المعقدة: إدارة SCI تتطلب إجراءات إدارية منتظمة، مثل عقد جمعية عامة سنوية وكتابة محاضر. علاوة على ذلك، قد يكون من الضروري الحفاظ على محاسبة دقيقة، خاصة إذا كانت الشركة تخضع لضريبة الشركات (IS).

2. مسؤولية الشركاء: على الرغم من أن SCI تحمي الثروات الشخصية للشركاء، إلا أنهم يظلون مسؤولين عن ديون الشركة وفقًا لحصصهم في رأس المال الاجتماعي.

3. الحاجة لوجود شركاء: على عكس الأشكال القانونية الأخرى مثل SASU أو EURL، تتطلب إنشاء SCI وجود شريكين على الأقل.

الضرائب في SCI: IS أو IR؟

تقدم SCI مرونة معينة من حيث الضرائب، حيث يمكن للشركاء الاختيار بين ضريبة الدخل (IR) أو ضريبة الشركات (IS).

IR كخيار افتراضي

بشكل افتراضي، تخضع SCI لـ IR، مما يعني أن كل شريك يُفرض عليه ضريبة على حصته من الأرباح. هذه النظام غالبًا ما يكون مفيدًا للهياكل الصغيرة التي لا تحقق أرباحًا كبيرة.

خيار IS

يمكن أن يكون خيار IS مثيرًا للاهتمام إذا كانت SCI تحقق أرباحًا كبيرة. يسمح هذا النظام بفرض ضريبة على الأرباح بمعدل ثابت، ولا تُفرض ضريبة على الأرباح الموزعة إلا بعد توزيعها على الشركاء.

تصفية SCI

في حالة انتهاء النشاط أو بيع الممتلكات، يمكن تصفية SCI. يمكن أن تقرر التصفية من قبل الشركاء أو تفرض في بعض الحالات (الإفلاس، انتهاء الهدف الاجتماعي، إلخ).

الخلاصة

تعتبر SCI حلاً مثاليًا لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات مع حماية ثرواتهم. سواء كان ذلك لإدارة عقار للإيجار أو لنقل الثروة، تقدم SCI مزايا كبيرة، خاصة من حيث الضرائب ومرونة الإدارة.

ترغب في معرفة المزيد؟

هل ترغب في معرفة المزيد حول إنشاء SCI أو خدماتنا المساعدة؟ تحقق من آراء عملائنا الراضين واتصل بنا لبدء مشروعك بهدوء!